Resposta rápida
Comprar imóvel em Maceió segue sete etapas: definir orçamento, escolher a região, visitar com olhar técnico, conferir a documentação, negociar e assinar o contrato, pagar o ITBI e registrar no cartório de imóveis. Em Maceió, o ITBI é de 3%, com redução para 2% quando o requerimento é feito em até 30 dias da lavratura do documento (Lei Municipal 6.685/2017, arts. 162 e 164). O imóvel só passa a ser seu de fato depois do registro na matrícula.
Comprar um imóvel é uma decisão de fase de vida. Pode ser o primeiro apartamento, a casa maior porque a família cresceu, o endereço perto da praia para a aposentadoria ou um imóvel para investir. Em todos esses casos, o caminho burocrático é praticamente o mesmo, e é ele que costuma assustar mais do que a escolha em si.
Este guia organiza esse caminho em etapas, do primeiro filtro ao registro em cartório, com o que é específico de Maceió. Nós da Hapê trabalhamos com isso todos os dias, e eu acrescento aqui o olhar de engenheiro civil sobre o que vale conferir no prédio e na obra antes de assinar qualquer coisa.
O valor anunciado é só uma parte da conta. Antes de visitar, some três blocos:
Se você ainda está decidindo entre comprar na planta ou um imóvel pronto, a conta muda bastante, porque na planta o pagamento é escalonado e os custos de cartório acontecem em momentos diferentes. Explicamos essa diferença no artigo sobre imóvel na planta ou pronto.
Maceió tem perfis de endereço bem diferentes, e a escolha da região filtra metade das opções antes da primeira visita. De forma resumida:
| Região | Bairros | O que pesar |
|---|---|---|
| Maceió — orla urbana | Poço, Pajuçara, Ponta Verde, Jatiúca, Mangabeiras, Cruz das Almas, Jacarecica | Proximidade do mar, oferta de serviços a pé, prédios de idades muito variadas |
| Maceió — parte alta | Farol, Gruta de Lourdes, Serraria, Barro Duro, São Jorge | Distância da orla, acesso a vias principais, casas e condomínios horizontais |
| Litoral Norte de Maceió | Guaxuma, Garça Torta, Riacho Doce, Ipioca | Ritmo mais tranquilo, deslocamento até o centro, condomínios de casas e lotes |
Para comparar com calma, vale ler nosso panorama de como é morar em Maceió e o guia dos melhores bairros para morar em Maceió. Se dois bairros da orla estão na sua lista final, os artigos sobre morar na Ponta Verde e morar na Jatiúca ajudam a colocar lado a lado. E se a ideia é sair do eixo urbano, o guia do Litoral Norte de Maceió, de Guaxuma a Ipioca mostra o que muda no dia a dia.
A visita é onde o imóvel deixa de ser foto. Algumas coisas que eu, como engenheiro civil, sempre recomendo observar:
Em imóvel usado, quando houver dúvida sobre estrutura ou infiltração, uma vistoria feita por profissional habilitado custa pouco perto do valor do negócio.
Esta é a etapa que protege o seu dinheiro. O documento central é a certidão de matrícula atualizada, emitida pelo cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel fica. Ela mostra quem é o proprietário, se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou outro ônus, e se a construção está averbada.
Desde a Lei 13.097/2015, o princípio da concentração na matrícula estabelece que, como regra, o comprador de boa-fé não é atingido por situações que não estejam registradas ou averbadas na matrícula (Lei 13.097/2015, art. 54). Mesmo assim, na prática, a gente recomenda pedir também as certidões pessoais do vendedor (ações cíveis, trabalhistas, protestos e débitos fiscais), porque elas mostram riscos que ainda não chegaram à matrícula.
Também entram na lista: certidão negativa de débitos de IPTU, declaração de quitação do condomínio e, no caso de imóvel novo, o habite-se e a averbação da construção.
A certidão de matrícula pode ser pedida on-line pelo Registro de Imóveis do Brasil (ONR), que atende cartórios de todo o país.
Com a documentação sem pendências, a negociação fica mais objetiva. Lembre que preço anunciado não é preço de fechamento: a margem depende do imóvel, do tempo de anúncio e da forma de pagamento.
Os pontos que precisam estar claros por escrito:
Isso costuma ser formalizado num contrato particular de promessa de compra e venda, que antecede a escritura ou o contrato do banco.
Compra à vista. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a transferência exige escritura pública, lavrada em tabelionato de notas (Código Civil, art. 108). A escritura também pode ser feita de forma eletrônica, por videoconferência, pela plataforma e-Notariado, mantida pelo Colégio Notarial do Brasil.
Compra financiada. O contrato assinado com o banco no âmbito do SFH ou da alienação fiduciária tem força de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38). Nesse caso, não é preciso escritura separada. O passo a passo do crédito, da simulação à liberação do dinheiro, é tema de um artigo próprio.
ITBI em Maceió. O imposto é municipal e o requerimento é feito pela internet, no portal de serviços on-line da Prefeitura de Maceió, sob responsabilidade da Secretaria Municipal de Fazenda (Sefaz) (COAD, 19/08/2021). A alíquota geral para compra e venda é de 3%, reduzida para 2% quando o requerimento é formalizado em até 30 dias da lavratura do documento que serve de base para a transmissão (Lei Municipal 6.685/2017, arts. 162 e 164). Na prática: não deixe para depois.
Sobre a base de cálculo, o Superior Tribunal de Justiça definiu que o ITBI incide sobre o valor do imóvel em condições normais de mercado, presumindo-se correto o valor declarado pelo contribuinte, e que o município não pode fixar a base previamente por um valor de referência próprio (STJ, Tema Repetitivo 1113, 2022, via CNB/SP). Se a Prefeitura discordar do valor, ela precisa abrir processo administrativo.
Aqui está o ponto que muita gente esquece: escritura não transfere propriedade; registro transfere. Só depois que a escritura (ou o contrato do banco) é registrada na matrícula, no cartório de registro de imóveis competente, o imóvel passa a ser seu perante todos.
Para registrar, o cartório vai pedir a escritura ou contrato, a guia do ITBI paga e os documentos das partes. Depois do registro, peça uma nova certidão de matrícula já com o seu nome e guarde junto com os demais documentos. E não esqueça de transferir a titularidade do IPTU, da energia e da água.
A alíquota geral para compra e venda é de 3% sobre o valor do negócio, reduzida para 2% quando o requerimento é feito em até 30 dias da lavratura do documento (Lei Municipal 6.685/2017, arts. 162 e 164). Em um imóvel de R$ 500 mil, por exemplo, isso significa R$ 10 mil (2%) ou R$ 15 mil (3%). Confirme a regra vigente com a Prefeitura antes de fechar a conta.
Não. O contrato do financiamento imobiliário assinado com o banco tem força de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38). Ele é levado direto ao cartório de registro de imóveis, junto com a guia do ITBI paga.
Depois do registro na matrícula, no cartório de registro de imóveis. Contrato particular e escritura são etapas anteriores: sem o registro, a propriedade continua, perante terceiros, em nome do vendedor.
Pode, desde que você e o imóvel cumpram as regras do FGTS: pelo menos três anos de trabalho sob o regime, não ter outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, nem nos municípios vizinhos ou na mesma região metropolitana, não ter financiamento ativo no SFH e o imóvel ser residencial e urbano, avaliado dentro do limite do SFH (Itaú, regras de uso do FGTS). O limite do SFH é de R$ 2,25 milhões desde outubro de 2025 (Resolução CMN 5.255/2025).
Dá. A certidão de matrícula pode ser pedida on-line, a escritura pode ser lavrada por videoconferência pelo e-Notariado e o financiamento tem etapas digitais. A visita, porém, a gente recomenda fazer pessoalmente ou com alguém de confiança, porque é nela que aparecem os problemas que a foto não mostra.
Depende muito da forma de pagamento e da documentação. Compra à vista com papéis em ordem tende a ser mais rápida; financiamento acrescenta análise de crédito, avaliação do imóvel e assinatura do contrato. Pendências na matrícula são o que mais atrasa.
Leia também: Documentos para comprar um imóvel: a lista completa, organizada por quem entrega · Financiamento de imóvel: o passo a passo real, da simulação à chave
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Se você está começando a busca em Maceió e quer entender quanto precisa ter separado, que região combina com a sua fase e o que conferir no imóvel antes de fazer proposta, a gente monta esse roteiro com você. WhatsApp (82) 98204-8828. Hapê Imóveis · CRECI/AL 6129J.
A Hapê Imóveis atua em Maceió, no litoral sul e na Rota dos Milagres com curadoria de imóveis de médio e alto padrão e atendimento consultivo. CRECI 6129J.
Fontes: Lei Municipal de Maceió 6.685/2017 (Código Tributário do Município) — ITBI, arts. 162 a 164 · COAD — Maceió amplia prazo de requerimento de ITBI · Prefeitura de Maceió — portal de serviços on-line (ITBI) · CNB/SP — STJ e a base de cálculo do ITBI (Tema 1113) · Planalto — Lei 13.097/2015 (concentração na matrícula) · Planalto — Código Civil, art. 108 · Planalto — Lei 9.514/1997, art. 38 · Resolução CMN 5.255/2025 — limite do SFH (Normas Brasil) · O Povo — Caixa libera mais de um financiamento e volta a financiar até 80% · Itaú — regras para usar o FGTS na compra do imóvel · Registro de Imóveis do Brasil (ONR) — certidões on-line · e-Notariado — atos notariais eletrônicos