Resposta rápida
Além do preço, quem compra casa de praia em Alagoas paga ITBI à prefeitura, escritura e registro em cartório (pela tabela da Lei estadual nº 9.778/2025, com uma taxa de 26% sobre os emolumentos) e, se o imóvel estiver em terreno de marinha, depende da certidão da União emitida após o laudêmio de 5% (Decreto-Lei 2.398/1987). Depois vêm vistoria, pequenos reparos contra a maresia e mobília, que costumam ficar de fora da primeira conta.
Quem sonha com uma casa de praia costuma pensar no preço do anúncio e na parcela do financiamento. Só que entre o "fechou" e a primeira semana de férias existe uma lista de custos que, somada, faz diferença no orçamento. Este guia organiza essa lista na ordem em que as despesas aparecem.
Aqui a gente fala só dos custos de comprar e deixar a casa pronta para uso. O que se paga todo ano para manter (IPTU, energia, caseiro, manutenção) fica para o próximo artigo da série. Se você quer o passo a passo da compra, do primeiro contato à chave, comece pelo nosso guia completo para comprar imóvel em Maceió, que vale também para o litoral.
| Etapa | Item | Quem cobra | Onde conferir o valor |
|---|---|---|---|
| Antes da proposta | Certidões e pesquisa documental | Cartórios, tribunais, prefeitura, SPU | Cada órgão; várias são gratuitas |
| Antes da proposta | Vistoria técnica do imóvel | Profissional contratado | Orçamento do engenheiro ou arquiteto |
| Na transferência | ITBI | Prefeitura do município do imóvel | Código Tributário Municipal / Secretaria de Finanças |
| Na transferência | Escritura pública | Tabelionato de notas | Tabela da Lei estadual nº 9.778/2025 + TSNR |
| Na transferência | Registro na matrícula | Cartório de Registro de Imóveis | Mesma lei estadual + TSNR |
| Se for terreno da União | Laudêmio e CAT | SPU (laudêmio, por lei, é do vendedor) | Portal da SPU |
| Se houver financiamento | Avaliação, tarifas e seguros do contrato | Banco | Simulação e contrato do banco |
| Depois da chave | Reparos, adaptação e mobília | Fornecedores | Orçamentos |
Os próximos tópicos explicam cada linha.
A pesquisa documental protege você de comprar um problema. Em linhas gerais, ela envolve a matrícula atualizada do imóvel, certidões de ônus e de ações, débitos de IPTU e de condomínio e as certidões dos vendedores. A lista completa, com o que cada documento mostra, está em documentos para comprar um imóvel.
Para casa de praia, acrescente um item: a situação perante a União. Se o imóvel estiver em terreno de marinha, a SPU emite de graça a certidão negativa de débitos patrimoniais, a certidão de situação de ocupação ou aforamento e a certidão de inteiro teor, usando o número de inscrição do imóvel (RIP) (gov.br). Peça o RIP ao vendedor no começo da conversa.
Este é o custo que mais gente pula e o que mais evita prejuízo. Como engenheiro, sugiro que a vistoria de uma casa de praia olhe com atenção:
O laudo não serve só para desistir. Ele vira argumento de negociação e roteiro da reforma inicial.
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é municipal: quem define a alíquota é a lei de cada prefeitura, e ela pode ser diferente entre Maceió, Marechal Deodoro, Barra de São Miguel ou Maragogi. Em Maceió, a lei municipal prevê 3%, com redução para 2% quando o requerimento é feito em até 30 dias da lavratura, como explicamos no guia de compra. Nos outros municípios do litoral, a gente não publica alíquota que não conseguiu conferir na lei municipal. O caminho seguro é pedir a simulação da guia na Secretaria de Finanças do município onde está o imóvel, antes de fechar a proposta.
Sobre a base de cálculo, vale saber o que o Superior Tribunal de Justiça decidiu em recurso repetitivo (Tema 1113): o ITBI incide sobre o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não está vinculado ao valor usado no IPTU, e o valor declarado pelo comprador tem presunção de veracidade, podendo ser revisto pelo município em processo administrativo (STJ, 09/03/2022). Ou seja: declare o valor real da negociação.
Pelo Código Civil, a escritura pública é obrigatória para a compra de imóvel de valor acima de 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108). Quando a compra é financiada com alienação fiduciária, o próprio contrato do banco tem força de escritura pública (Lei nº 9.514/1997, art. 38), e não há escritura separada no tabelionato.
Em Alagoas, os valores cobrados pelos cartórios seguem a Lei estadual nº 9.778/2025, publicada em 29/12/2025, que organiza os emolumentos por faixas de valor do imóvel. Sobre os emolumentos incide a Taxa sobre Serviços Notariais e de Registro (TSNR), de 26% (Lei estadual nº 9.778/2025). Na prática, peça ao tabelionato um orçamento com o valor do imóvel: eles calculam na hora.
A escritura sozinha não transfere a propriedade. Quem é dono, para a lei, é quem está na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis. O registro é outra despesa, cobrada pelo cartório da região do imóvel, também pela tabela estadual e com a TSNR. Inclua no orçamento as certidões de matrícula atualizada que o cartório entrega depois.
Para escriturar imóvel em terreno da União, o cartório exige a Certidão de Autorização para Transferência (CAT), que a SPU emite depois do pagamento do laudêmio e que vale 90 dias (gov.br). O laudêmio é de 5% do valor atualizado do terreno, sem contar as construções, e a lei diz que quem paga é o vendedor (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º). Mesmo assim, confira no contrato quem assume o pagamento, porque isso entra na negociação. Depois do registro, o comprador ainda precisa pedir à SPU a troca do responsável no cadastro, sem custo, em até 60 dias de análise.
Quem vai vender um imóvel nessa situação encontra o lado do vendedor em como vender um imóvel em Maceió.
Financiar adiciona custos próprios: avaliação do imóvel pelo banco, tarifas previstas no contrato e os seguros obrigatórios do financiamento, que entram na parcela. Cada banco tem sua tabela, então compare o Custo Efetivo Total (CET) das propostas, e não só a taxa de juros. O passo a passo, da simulação à assinatura, está em financiamento de imóvel: o passo a passo real.
Um ponto específico de casa de praia: o banco avalia o imóvel e pode chegar a um valor menor que o combinado com o vendedor. A diferença sai do seu bolso como entrada maior. Ter essa folga no orçamento evita aperto na reta final.
Com o laudo da vistoria em mãos, separe o que é urgente (infiltração, corrosão em estrutura, parte elétrica) do que pode esperar (pintura, troca de revestimento). Na praia, algumas escolhas feitas agora reduzem a manutenção dos próximos anos:
Não existe um percentual padrão para essa etapa: depende da idade da casa, do estado e da distância do mar. Por isso, orçamento com base no laudo vale mais que qualquer regra de bolso.
Casa de praia mobiliada pede material que aguente umidade e sal: menos MDF cru em área externa, tecidos laváveis, eletrodomésticos com boa assistência na região. Some também:
Se o plano inclui aluguel de temporada, há ainda a montagem para hóspedes e fotos. Os detalhes de como isso funciona estão em aluguel de temporada em Alagoas: como funciona na prática.
Para referências de preço por região, veja nossos guias da Barra de São Miguel e da Praia do Francês, no Litoral Sul de Alagoas.
Não existe um ITBI estadual: cada município define a sua alíquota em lei própria. Em Maceió é 3%, com redução para 2% se o requerimento for feito em até 30 dias da lavratura. Nos outros municípios, peça a simulação da guia à prefeitura antes de fechar a conta.
Pela lei, o laudêmio de 5% sobre o valor atualizado do terreno é pago pelo vendedor antes da transferência. Na prática, isso pode ser negociado, então o contrato precisa dizer com clareza quem assume.
Na compra financiada com alienação fiduciária, o contrato do banco tem força de escritura pública. O registro na matrícula continua obrigatório, e o ITBI também.
Em Alagoas, os emolumentos seguem a tabela da Lei estadual nº 9.778/2025, por faixa de valor, com acréscimo da TSNR. O tabelionato e o registro de imóveis fazem o orçamento com base no valor da compra.
Em casa de praia, sim. Corrosão, infiltração e problemas de esgoto nem sempre aparecem numa visita rápida, e o laudo ajuda tanto a negociar quanto a planejar a reforma.
Leia também: Segunda moradia em Alagoas: o custo real de manter · Comprar imóvel em Maceió: o guia completo, do primeiro filtro ao registro
Quer conversar sobre isso?
Se você está montando a conta de uma casa de praia e quer ajuda para levantar certidões, checar a situação na SPU ou entender o que a vistoria encontrou, a gente faz essa conta com você antes da proposta. WhatsApp (82) 98204-8828. Hapê Imóveis · CRECI/AL 6129J.
A Hapê Imóveis atua em Maceió, no litoral sul e na Rota dos Milagres com curadoria de imóveis de médio e alto padrão e atendimento consultivo. CRECI 6129J.
Fontes: Normas Brasil — Lei estadual de Alagoas nº 9.778/2025 (emolumentos e TSNR) · Decreto-Lei nº 2.398/1987 (arts. 1º e 3º, redação vigente) · gov.br — Transferir titular de imóvel da União · gov.br — Emitir certidões de imóveis administrados pela SPU · STJ — Base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado (Tema 1113) · Lei Municipal de Maceió 6.685/2017 (Código Tributário do Município) — ITBI, arts. 162 a 164 · Planalto — Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 108 · Planalto — Lei nº 9.514/1997, art. 38