Resposta rápida
O financiamento de imóvel segue, em geral, oito passos: simular em mais de um banco, organizar entrada e FGTS, passar pela análise de crédito, escolher o imóvel, aguardar a avaliação e a análise jurídica, assinar o contrato, pagar o ITBI e registrar no cartório, quando o banco libera o dinheiro ao vendedor. Pelo SFH, dá para financiar imóveis avaliados em até R$ 2,25 milhões (Resolução CMN 5.255/2025). A aprovação depende sempre da análise do banco.
Financiar é o caminho de boa parte de quem compra imóvel no Brasil, e é natural que o processo pareça uma caixa-preta: muitos documentos, siglas e prazos que ninguém explica direito. Na prática, ele é uma sequência lógica, e entender a ordem ajuda a não perder tempo nem dinheiro.
Este artigo é o passo a passo do crédito. O caminho completo da compra está no guia para comprar imóvel em Maceió, e a lista de papéis, em documentos para comprar um imóvel. Um aviso que vale para o texto inteiro: ninguém pode garantir aprovação de crédito. Quem decide é o banco, depois da análise.
Antes de simular, vale saber por qual porta você entra, porque isso muda juros, limites e uso do FGTS.
| Modalidade | Para quem | Limite do imóvel | Observações |
|---|---|---|---|
| Minha Casa, Minha Vida (MCMV) | Famílias com renda mensal de até R$ 13 mil em área urbana (Portaria 333/2026, via Congresso em Foco) | Faixa 3: até R$ 400 mil · Faixa 4: até R$ 600 mil (Diario de Pernambuco, 24/03/2026) | Juros menores, recursos do FGTS; nas faixas 1 e 2 o teto do imóvel varia por município |
| SFH (Sistema Financeiro da Habitação) | Qualquer comprador que cumpra as regras do banco | Até R$ 2,25 milhões de avaliação (Resolução CMN 5.255/2025) | Permite usar o FGTS, dentro das regras do fundo |
| SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) | Imóveis acima do teto do SFH ou operações fora dele | Sem teto regulatório de valor | Juros negociados livremente, sem uso do FGTS |
Faixas de renda urbana do MCMV desde abril de 2026: Faixa 1 até R$ 3.200; Faixa 2 até R$ 5.000; Faixa 3 até R$ 9.600; Faixa 4 até R$ 13.000 (Portaria 333/2026, via Congresso em Foco). Os novos valores de imóvel das faixas 3 e 4 passaram a valer em 22/04/2026 (Conexão Tocantins, 22/04/2026).
A simulação é gratuita e não compromete nada. Faça em pelo menos dois ou três bancos, com o mesmo valor de imóvel, entrada e prazo, para comparar de forma justa. A Caixa tem simulador próprio no site de habitação da Caixa, e os demais bancos também oferecem simuladores on-line.
Para ter uma referência independente, o Banco Central publica as taxas de juros praticadas por instituição, inclusive no financiamento imobiliário.
Na comparação, olhe três coisas:
Como referência de mercado, a Caixa anunciou em dezembro de 2025 juros a partir de 10,99% ao ano com recursos do SBPE, prazo de até 420 meses e cota de até 80% do valor do imóvel no SAC e até 70% na Price (O Povo, 09/12/2025). No MCMV, os juros anunciados vão de 4% a 8,16% ao ano nas faixas 1 a 3 e ficam em 10% ao ano na Faixa 4 (O Imparcial, 17/04/2026). As condições mudam com frequência e dependem do seu perfil, então use esses números como ponto de partida, não como promessa.
Se a cota é de 80%, você precisa ter os outros 20%, mais os custos de compra (ITBI, registro, avaliação). Em Maceió, o ITBI é de 3% do valor do negócio, com desconto de 1/3 (ou seja, 2%) se a guia for solicitada em até 30 dias da lavratura; na parte financiada pelo SFH, há ainda redução de 2/3 do imposto (Lei Municipal 6.685/2017, arts. 162 e 164).
O FGTS pode compor a entrada se você cumprir as regras: pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os períodos; não ter financiamento ativo no SFH; não ter imóvel residencial no município onde mora ou trabalha (nem nos vizinhos ou na mesma região metropolitana); e comprar imóvel residencial urbano para morar, avaliado dentro do teto do SFH (Itaú, regras de uso do FGTS; página oficial: Caixa, utilização do FGTS).
Um ponto que costuma surpreender: o FGTS é para moradia própria. Casa de praia para veraneio ou imóvel para alugar não entram. Quem está olhando a Praia do Francês ou a Rota dos Milagres como segunda casa precisa planejar a entrada sem o fundo. O saldo disponível aparece no aplicativo FGTS.
Aqui o banco avalia se você pode pagar. Ele olha renda comprovada, histórico de pagamento, dívidas atuais e idade (que limita o prazo máximo). Uma referência usual é que a parcela não passe de 30% da renda bruta comprovada (CNN Brasil, conteúdo patrocinado, 13/05/2026).
Dicas práticas:
O resultado é uma carta de crédito ou aprovação com valor máximo e validade. Ela não é garantia de contratação: o imóvel ainda vai passar por avaliação e análise jurídica.
Com o valor aprovado em mãos, a busca fica mais objetiva. Se ainda está decidindo o bairro, o panorama de como é morar em Maceió e o guia dos melhores bairros ajudam a afunilar.
Em imóvel na planta, a lógica é diferente: o financiamento costuma ser contratado durante ou ao fim da obra, e a parcela de juros de obra entra na conta. Explicamos isso em imóvel na planta ou pronto.
O banco envia um engenheiro ou arquiteto credenciado para vistoriar o imóvel e definir o valor de avaliação. Isso tem custo (a tarifa de avaliação), e o valor importa porque o banco financia um percentual do menor valor entre o preço de compra e a avaliação.
Como engenheiro, deixo um alerta: a avaliação considera o que está documentado. Se a casa tem um pavimento a mais ou uma área ampliada que não consta na matrícula, essa área pode não entrar no valor, e a diferença vira entrada maior. Também não confunda avaliação bancária com vistoria técnica: o avaliador do banco estima valor de mercado, não faz laudo de patologias. Para isso, vale contratar um profissional de sua confiança.
Em paralelo, o banco confere a documentação do imóvel e do vendedor: matrícula atualizada, certidões, IPTU, condomínio, estado civil das partes. Pendências aqui (área não averbada, inventário não concluído, divergência de nomes) são o que mais atrasa o processo. Ter tudo reunido antes acelera bastante.
Aprovado tudo, o banco emite o contrato de financiamento. Nele estão taxa, prazo, sistema de amortização, seguros obrigatórios (morte e invalidez permanente, e danos físicos ao imóvel) e a alienação fiduciária: o imóvel fica em garantia do banco até a quitação.
Esse contrato tem força de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38), então não é preciso escritura separada no tabelionato. Leia com calma antes de assinar e tire todas as dúvidas sobre o CET.
Com o contrato assinado, você paga o ITBI e leva o contrato ao cartório de registro de imóveis. Em Maceió, o requerimento do ITBI é feito no portal de serviços on-line da Prefeitura, e o imposto de 3% tem desconto de 1/3 (fica em 2%) quando a guia é solicitada em até 30 dias da lavratura, além da redução de 2/3 sobre a parte financiada pelo SFH (Lei Municipal 6.685/2017, arts. 162 e 164).
Depois do registro, você devolve ao banco a matrícula atualizada, e só então o banco libera o dinheiro ao vendedor. Por isso, o vendedor também tem interesse em que o registro ande rápido.
Até R$ 2,25 milhões de valor de avaliação, limite em vigor desde 10/10/2025 (Resolução CMN 5.255/2025). Acima disso, o financiamento segue pelo SFI, sem uso do FGTS.
Depende do banco e do sistema de amortização. Na Caixa, com recursos do SBPE, a cota anunciada em dezembro de 2025 foi de até 80% no SAC e até 70% na Price, ou seja, entrada a partir de 20% a 30% (O Povo, 09/12/2025). Some a isso os custos de ITBI e registro.
No SAC, a parcela começa maior e diminui, e o total de juros pago tende a ser menor. Na Price, a parcela começa menor e fica mais estável. A escolha depende de quanto cabe no seu orçamento hoje e de como você espera que sua renda evolua.
Não para veraneio. O FGTS só pode ser usado na compra de imóvel residencial para moradia própria, no município onde você mora ou trabalha, entre outras regras (Itaú, regras de uso do FGTS).
Varia conforme o banco, a documentação e o cartório. Com crédito pré-aprovado e papéis do imóvel em ordem, o processo flui mais rápido; pendências na matrícula ou no estado civil das partes são o que mais atrasa.
Não. Ajuda, mas o banco também avalia renda comprovada, comprometimento com outras dívidas, idade e o próprio imóvel. Nenhum corretor, banco ou correspondente pode garantir aprovação antes da análise.
Leia também: Comprar imóvel em Maceió: o guia completo, do primeiro filtro ao registro · Documentos para comprar um imóvel: a lista completa, organizada por quem entrega
Quer conversar sobre isso?
Se você quer entender quanto consegue financiar antes de escolher o imóvel, ou já tem um em vista e quer saber se a documentação dele está pronta para o banco, a gente faz essa leitura com você, sem compromisso. WhatsApp (82) 98204-8828. Hapê Imóveis · CRECI/AL 6129J.
A Hapê Imóveis atua em Maceió, no litoral sul e na Rota dos Milagres com curadoria de imóveis de médio e alto padrão e atendimento consultivo. CRECI 6129J.
Fontes: Resolução CMN 5.255/2025 — limite do SFH (Normas Brasil) · Congresso em Foco — Governo oficializa novos limites de renda do MCMV (Portaria 333/2026) · Diario de Pernambuco — Conselho do FGTS amplia teto de renda e valor dos imóveis do MCMV · Conexão Tocantins — Começam a valer as novas regras do MCMV · O Imparcial — Caixa atualiza MCMV com novos limites · O Povo — Caixa libera mais de um financiamento e volta a financiar até 80% · CNN Brasil (conteúdo patrocinado) — 10 regras para financiar pela Caixa em 2026 · Itaú — regras para usar o FGTS na compra do imóvel · Caixa — utilização do FGTS na habitação · Caixa — simulador habitacional · Banco Central — taxas de juros por instituição · Banco Central — Registrato · Lei Municipal de Maceió 6.685/2017 (Código Tributário do Município) — ITBI, arts. 162 a 164 · Prefeitura de Maceió — portal de serviços on-line (ITBI) · Planalto — Lei 9.514/1997, art. 38