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Para comprar um imóvel, você vai reunir três grupos de documentos: os seus (identidade, CPF, estado civil e, se financiar, comprovação de renda), os do vendedor (documentos pessoais e certidões) e os do imóvel, com destaque para a certidão de matrícula atualizada, que mostra o dono e os ônus (Lei 13.097/2015, art. 54). Quase todas as certidões podem ser emitidas pela internet, e várias são gratuitas.
A papelada é a parte menos emocionante de comprar um imóvel, mas é ela que separa uma compra tranquila de uma dor de cabeça que pode durar anos. A boa notícia é que dá para organizar tudo numa lista, e boa parte dela sai pela internet.
No nosso guia completo para comprar imóvel em Maceió mostramos as sete etapas da compra. Aqui a gente aprofunda a etapa dos documentos: o que pedir, de quem, para que serve cada um e onde emitir.
Se você só puder pedir um documento antes de fazer proposta, peça a certidão de matrícula atualizada (também chamada de certidão de inteiro teor). Ela é emitida pelo cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel fica e conta a história do bem: quem é o dono, quem foram os anteriores, se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade ou outra restrição, e se a construção está averbada.
A Lei 13.097/2015 consolidou o chamado princípio da concentração na matrícula: como regra, quem compra de boa-fé não é atingido por situações que não estejam registradas ou averbadas ali (Lei 13.097/2015, art. 54). Isso deu mais segurança ao comprador, mas não dispensa cuidado: há exceções na própria lei e riscos que só aparecem nas certidões pessoais do vendedor. Por isso, a recomendação prática continua sendo pedir o pacote completo.
A matrícula pode ser solicitada on-line pelo portal do Registro de Imóveis do Brasil (ONR), que reúne os cartórios do país.
Além dos itens acima, o banco costuma pedir comprovação de renda (holerites, declaração do Imposto de Renda com recibo, extratos, pró-labore ou decore, no caso de autônomos e empresários) e autorização para consultar seu histórico de crédito. Cada banco tem a sua lista, e ela é entregue na fase de análise de crédito. O passo a passo do crédito tem um artigo próprio.
Carteira de trabalho (física ou digital) e extrato do FGTS, além de declarações exigidas pela Caixa sobre não ter outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha (nem nos municípios vizinhos ou na mesma região metropolitana) e não ter financiamento ativo no SFH (Itaú, regras de uso do FGTS; página oficial: Caixa, utilização do FGTS).
Certidões pessoais recomendadas (do vendedor e, se casado, do cônjuge):
| Certidão | Para que serve | Onde emitir |
|---|---|---|
| Débitos federais (Receita/PGFN) | Mostra dívidas com a União | Receita Federal — certidões |
| Débitos trabalhistas (CNDT) | Mostra condenações trabalhistas não pagas | TST — CNDT |
| Ações cíveis, de família e execuções (Justiça Estadual) | Mostra processos que podem levar a penhora | Tribunal de Justiça de Alagoas e TJ do estado onde o vendedor mora |
| Ações na Justiça Federal | Mostra execuções fiscais federais e outras ações | TRF da 5ª Região |
| Protestos | Mostra títulos protestados em cartório | Pesquisa de protestos (IEPTB) |
| Indisponibilidade de bens (CNIB) | Mostra ordens judiciais que bloqueiam bens | Central Nacional de Indisponibilidade de Bens |
Por que pedir, se a matrícula já protege? Porque um processo grande contra o vendedor pode ainda não ter chegado à matrícula e, dependendo do caso, discutir a venda depois. As certidões mostram esse risco antes de você pagar. Se alguma vier "positiva", não significa que o negócio está perdido: significa que é preciso entender o processo, o valor e se o vendedor tem outros bens.
Como engenheiro civil, eu sempre comparo três números: a área da matrícula, a área do IPTU e a área que existe no local. Quando eles não batem, geralmente há uma ampliação não regularizada, como uma varanda fechada ou um pavimento a mais numa casa. Isso pode travar o financiamento, porque o banco avalia o que está documentado, e pode virar custo de regularização para o comprador.
Em casas, vale também perguntar por plantas aprovadas na Prefeitura e, em imóveis com reforma recente, por algum registro técnico do responsável pela obra.
Desde a Lei 13.097/2015, a Lei 7.433/1985 exige que a escritura apenas mencione a apresentação do comprovante do ITBI e das certidões do imóvel, sem precisar transcrevê-los. Depois, a Lei 14.382/2022 deixou expresso na Lei 13.097/2015 (art. 54, § 2º) que não se exigem outros documentos nem certidões forenses ou de distribuidores judiciais para a validade do negócio (Migalhas, 30/09/2024; Lei 7.433/1985). Algumas certidões pessoais deixaram de ser exigência do cartório, mas continuam sendo boa prática para o comprador.
A lista de documentos é a mesma em qualquer bairro, mas a escolha do endereço muda o tipo de imóvel e, com ele, os cuidados. Prédios mais antigos da orla, por exemplo, pedem atenção redobrada à averbação de reformas e às atas de condomínio. Se você ainda está escolhendo onde morar, comece pelo panorama de como é morar em Maceió e pelo guia dos melhores bairros para morar em Maceió. Para quem está pensando em casa ou lote fora do eixo urbano, os guias da Praia do Francês e da Barra de São Miguel mostram o que conferir em cada lugar.
A certidão de matrícula atualizada, emitida pelo cartório de registro de imóveis. Ela mostra quem é o dono e se há hipoteca, penhora ou outra restrição. Pela regra da concentração na matrícula, o que não está nela, em geral, não atinge o comprador de boa-fé (Lei 13.097/2015).
O cartório passou a exigir menos coisa depois da Lei 13.097/2015 e da Lei 14.382/2022, mas o comprador continua podendo e devendo pedir. Elas mostram processos e dívidas que ainda não chegaram à matrícula e que podem afetar a compra.
A maioria, sim. Matrícula pelo ONR, débitos federais pela Receita Federal, trabalhista pelo TST e indisponibilidade pela CNIB. Algumas são gratuitas; as de cartório têm custo definido pela tabela de emolumentos do estado.
Varia. Muitas certidões de cartório são aceitas por 30 dias para escritura e financiamento, e as certidões fiscais trazem a validade impressa. Na dúvida, emita as de prazo curto por último.
Não é motivo automático para desistir. Peça a certidão de objeto e pé do processo, entenda o valor e a fase e avalie, com apoio jurídico, se o vendedor tem patrimônio suficiente ou se a dívida pode ser quitada no próprio negócio.
Leia também: Comprar imóvel em Maceió: o guia completo, do primeiro filtro ao registro · Casa de praia em Alagoas: a conta completa antes de comprar
Quer conversar sobre isso?
Se você já tem um imóvel em vista e quer ajuda para montar a lista de documentos daquele caso, na ordem certa e sem emitir nada à toa, a gente organiza isso com você antes da proposta. WhatsApp (82) 98204-8828. Hapê Imóveis · CRECI/AL 6129J.
A Hapê Imóveis atua em Maceió, no litoral sul e na Rota dos Milagres com curadoria de imóveis de médio e alto padrão e atendimento consultivo. CRECI 6129J.
Fontes: Planalto — Lei 13.097/2015 (concentração na matrícula) · Planalto — Lei 7.433/1985 (requisitos da escritura) · Migalhas — A desnecessidade de certidões para a compra de imóveis segundo o CNJ · Planalto — Código Civil, art. 108 · Planalto — Lei 9.514/1997, art. 38 · Itaú — regras para usar o FGTS na compra do imóvel · Caixa — utilização do FGTS na habitação · Registro de Imóveis do Brasil (ONR) · Receita Federal — certidões · TST — Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas · CNIB — Central Nacional de Indisponibilidade de Bens · IEPTB — pesquisa de protestos · Prefeitura de Maceió — portal de serviços on-line