Aluguel de temporada em Alagoas: como funciona na prática

Com o verão chegando, muita gente que tem apartamento na orla de Maceió ou casa no litoral pensa em colocar o imóvel para alugar por temporada. A ideia parece simples: anunciar numa plataforma, receber hóspedes, pronto. Na prática, existe uma lei específica, regras de condomínio, impostos e uma rotina de gestão que pesa mais do que parece.

Este guia explica, sem juridiquês, como o aluguel de temporada funciona em Alagoas: o que a lei permite, o que o condomínio pode limitar, como ficam os impostos e o que observar antes de decidir. Ele não promete ocupação nem renda, porque ninguém pode prometer isso com honestidade.

O que a lei considera aluguel de temporada

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) tem uma seção só para a locação para temporada. Os pontos principais:

• Prazo máximo de 90 dias (art. 48). A locação é para residência temporária, por motivos como lazer, cursos, tratamento de saúde ou obras no imóvel do próprio inquilino, com ou sem mobília.
• Lista de móveis obrigatória (art. 48, parágrafo único). Se o imóvel for mobiliado, o contrato precisa descrever os móveis e utensílios e o estado em que estão.
• Pagamento adiantado permitido (art. 49). Diferente da locação comum, o proprietário pode receber de uma vez, antecipadamente, todos os aluguéis e encargos, e ainda pedir uma das garantias do art. 37 (caução, fiador, seguro-fiança).
• Cuidado com quem fica além do prazo (art. 50). Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias depois do fim do contrato sem oposição do proprietário, a locação passa a valer por prazo indeterminado, o pagamento antecipado deixa de poder ser exigido e a retomada só pode acontecer depois de 30 meses ou nas hipóteses do art. 47.

Em resumo: temporada é contrato curto, com regras mais flexíveis para o proprietário, mas que exige atenção ao prazo.

Locação por temporada ou hospedagem: a discussão das plataformas

Aqui mora a principal discussão jurídica. Quando o imóvel é alugado por poucos dias, para pessoas diferentes a cada semana, por meio de plataformas como Airbnb e Booking, isso é locação por temporada ou é hospedagem (atividade de hotelaria)?

O Superior Tribunal de Justiça enfrentou o tema em 2021. No REsp 1.819.075/RS, a 4ª Turma decidiu, por maioria, que esse tipo de uso, com alta rotatividade e hóspedes diferentes em pouco tempo, se aproxima de hospedagem, e que o condomínio com destinação exclusivamente residencial pode proibi-lo por meio da convenção (Dizer o Direito, comentário ao julgado de 20/04/2021). Houve voto vencido entendendo que se tratava de locação por temporada e que deveria prevalecer o direito de propriedade.

O que isso significa na prática para quem tem imóvel em Alagoas:

• Não existe proibição geral ao aluguel por temporada no país. Alugar por até 90 dias continua previsto em lei.
• A convenção do condomínio pesa muito. Se ela define o prédio como estritamente residencial e veda a hospedagem remunerada de curta duração, a restrição pode ser aplicada.
• A convenção também pode autorizar. Prédios que preveem esse uso deixam a regra clara desde o início.
• Mudar a regra exige quórum alto. Pelo Código Civil, alterar a convenção ou mudar a destinação do edifício ou da unidade depende de 2/3 dos votos dos condôminos (Código Civil, art. 1.351, redação da Lei 14.405/2022).

Antes de comprar pensando em temporada, peça a convenção e o regimento interno. Isso vale tanto para apartamentos na orla de Maceió quanto para condomínios de casas no Litoral Sul de Alagoas ou no Litoral Norte de Alagoas. O nosso guia completo para comprar imóvel em Maceió mostra onde esse documento entra no processo, e a lista de documentos para comprar um imóvel ajuda a não esquecer nada.

Como funcionam as plataformas

As plataformas resolvem divulgação, reserva e pagamento, mas não substituem o contrato nem as regras do prédio. Alguns pontos práticos:

• Taxa de serviço: o Airbnb informa que, no modelo de taxa única, a taxa descontada do anfitrião é de 16% para anúncios no Brasil, consulta feita em 05/10/2026 (Central de Ajuda do Airbnb). As condições mudam e cada plataforma tem a sua política, então confira antes de precificar.
• Responsabilidade do anfitrião: a própria plataforma orienta o anfitrião a conhecer as regras do condomínio e as leis locais e a buscar orientação jurídica, contábil ou tributária quando precisar (Airbnb, página sobre condomínios).
• Regras da casa: limite de pessoas, animais, barulho, uso de áreas comuns e horário de entrada e saída precisam estar escritos no anúncio e alinhados com o regimento do prédio.

O que os dados de mercado mostram (e o que não mostram)

Dados de plataformas de monitoramento ajudam a entender o tamanho do mercado, mas não são estatística oficial nem previsão. Segundo a AirDNA, Maceió tinha 4.179 anúncios ativos de aluguel de curta duração em setembro de 2026 e taxa média de ocupação de 61% nos 12 meses anteriores, com atualização de 20/10/2026 (AirDNA, painel de Maceió).

Duas ressalvas importantes:

1. Média não é o seu imóvel. A média mistura estúdios e casas, bairros diferentes, anúncios bem e mal gerenciados. A ocupação de um imóvel específico pode ficar muito acima ou muito abaixo.
2. Procura é concentrada. A alta temporada em Alagoas vai, em geral, de dezembro ao Carnaval. Fora desse período, a procura cai, e isso pesa na conta anual. Explicamos o calendário de cada região em alta temporada em Alagoas: o que muda em cada região.

Nenhum desses números garante ocupação ou renda. Eles servem para contextualizar, não para projetar retorno.

Impostos: o que muda e o que não muda

Imposto de Renda. O aluguel recebido é rendimento tributável. Quando o inquilino é pessoa física, o proprietário pessoa física recolhe o imposto mensalmente pelo Carnê-Leão, conforme a orientação da Receita Federal, e declara no ajuste anual.

Reforma tributária. Em janeiro de 2026 circulou a informação de que todo aluguel por temporada passaria a pagar os novos tributos sobre consumo (IBS e CBS). A Receita Federal desmentiu: a tributação da locação de curta duração como hospedagem só alcança a pessoa física que, ao mesmo tempo, tenha mais de três imóveis alugados e receita anual de aluguéis acima de R$ 240 mil, valor corrigido pelo IPCA. Quem não se enquadra continua sujeito apenas ao Imposto de Renda. A cobrança de IBS e CBS será gradual, de 2027 a 2033 (Agência Brasil, 28/01/2026).

Como cada caso tem detalhes, a orientação de um contador é o caminho mais seguro antes de começar.

Passo a passo para alugar por temporada

1. Leia a convenção e o regimento. Confirme se o prédio ou condomínio permite locação de curta duração e quais regras se aplicam (cadastro de hóspedes, uso de áreas comuns, limite de pessoas).
2. Prepare o imóvel. Mobília, enxoval, utensílios, internet e equipamentos revisados. Faça o inventário com fotos, que também serve para o contrato.
3. Faça contrato, mesmo usando plataforma. Prazo de até 90 dias, valor, forma de pagamento, caução se houver, lista de móveis e estado do imóvel, regras da casa.
4. Defina quem cuida. Entrada e saída de hóspedes, limpeza, troca de roupa de cama, pequenos reparos e atendimento em horário de festa. Pode ser você, alguém de confiança ou uma administradora.
5. Organize a parte fiscal. Carnê-Leão quando o inquilino for pessoa física, guarda de comprovantes e declaração anual.
6. Revise a conta anual. Some condomínio, IPTU, energia, internet, limpeza, manutenção, taxas da plataforma e impostos. Compare com períodos de baixa procura, não só com o Réveillon.

Para quem é / Fases de vida

• Quem tem casa de veraneio e usa só em parte do ano às vezes considera alugar nas semanas em que não está. A decisão envolve abrir mão de flexibilidade justamente no período em que o imóvel é mais procurado.
• Quem está comprando pensando em temporada precisa olhar a convenção antes do preço. Um imóvel bom em prédio que veda o uso não serve a esse objetivo.
• Quem mora fora de Alagoas depende de alguém local para a operação. Distância aumenta custo e exige confiança.
• Quem pensa em vender depois pode ler o nosso guia de como vender um imóvel em Maceió, porque o histórico de uso e o estado de conservação contam na negociação.

Pontos de atenção

Pelo olhar de engenheiro civil, aluguel de temporada desgasta o imóvel mais rápido do que uso próprio. Mais gente, mais entradas e saídas, mais uso de ar-condicionado e chuveiro, e tudo isso perto do mar.

• Maresia: metais, fechaduras, dobradiças e eletrodomésticos sofrem mais. Inspeções periódicas evitam troca em plena temporada.
• Instalações: elétrica e hidráulica precisam aguentar uso intenso. Disjuntor desarmando em dia de casa cheia é problema comum de instalação subdimensionada.
• Vizinhança: barulho e uso de áreas comuns geram conflito. Regras claras no anúncio e no contrato protegem o proprietário e o relacionamento com o condomínio.
• Seguro: verifique o que o seu seguro residencial cobre quando o imóvel está alugado para terceiros.
• Região importa: a dinâmica da orla urbana de Maceió é diferente da do Litoral Norte de Maceió ou das vilas da Rota Ecológica. Os guias de morar na Ponta Verde, do Litoral Norte de Maceió e da Rota dos Milagres ajudam a entender cada contexto, e o panorama da capital está em como é morar em Maceió.

Perguntas frequentes

Qual é o prazo máximo do aluguel de temporada?

Noventa dias, pelo art. 48 da Lei 8.245/1991. Se o inquilino ficar mais de 30 dias além do prazo sem oposição do proprietário, a locação passa a ser por prazo indeterminado, com regras de locação comum.

Posso cobrar todo o valor adiantado?

Pode. O art. 49 da Lei do Inquilinato permite receber antecipadamente todos os aluguéis e encargos da temporada, além de pedir uma garantia, como caução.

O condomínio pode proibir Airbnb?

Pode, quando a convenção define o prédio como residencial e veda a hospedagem de curta duração, segundo decisão da 4ª Turma do STJ no REsp 1.819.075/RS, de 2021. Por isso, a convenção do seu prédio é o primeiro documento a ler.

Preciso pagar imposto sobre aluguel de temporada?

Sim, o aluguel é rendimento tributável no Imposto de Renda, recolhido pelo Carnê-Leão quando o inquilino é pessoa física. IBS e CBS só alcançam pessoa física com mais de três imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil por ano, com cobrança gradual a partir de 2027.

Quanto rende um imóvel de temporada em Alagoas?

Não existe número confiável que sirva para todos os imóveis, e a Hapê não promete renda nem ocupação. Dados de mercado, como os da AirDNA, mostram médias que variam muito por bairro, tipo de imóvel, gestão e época do ano.

Preciso de contrato se alugo pela plataforma?

É recomendável. A plataforma registra a reserva, mas o contrato com prazo, lista de móveis, estado do imóvel e regras da casa dá mais segurança às duas partes, como prevê a lei para imóveis mobiliados.

Leia também: Alta temporada em Alagoas: o que muda em cada região · Onde investir em imóveis em Alagoas: as regiões e seus perfis

Fontes: Planalto — Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 37, 47, 48, 49 e 50 · Planalto — Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.351, com redação da Lei 14.405/2022 · Dizer o Direito — Condomínios residenciais podem impedir aluguel por plataformas (STJ, REsp 1.819.075/RS, 4ª Turma, 20/04/2021) · Agência Brasil — Receita desmente novo imposto para todos os aluguéis por temporada · Receita Federal — Carnê-Leão · Airbnb — Central de Ajuda: taxas de serviço · Airbnb — Aluguel por temporada em condomínios · AirDNA — Maceió, visão geral do mercado de aluguel de curta duração